海南两女子购买法拍房14年未获交付,法院称将依法依规促进-尊龙凯时网娱乐官网

澎湃新闻记者 谢寅宗
2024-03-15 18:17
来源:澎湃新闻

海南海口市美兰区晋江村258号(现变更为432号)的土地使用权及地上房产,由施洁和夏国芳早在2010年通过法院的公开拍卖共同竞得。但时至今日,她们仅得到了这块面积为59.95平方米的土地的国有土地使用证,地上的房产则迟迟未获交付。

施洁和夏国芳今年3月13日告诉澎湃新闻(www.thepaper.cn),近14年来,她们数十次请求负责拍卖的海南定安县法院交付,或请求中级法院督促定安县法院交付该房产,但定安县法院以当初拍卖时补签的《拍卖标的物瑕疵说明》中“不负责清场(被执行人一家现居住在该房屋内)”为由不予交付拍卖标的物。

施洁、夏国芳2010年买的法拍房和土地,虽然2011年就拿到了土地使用证,但法拍房近14年了仍未获交付。本文图片均为 澎湃新闻记者 谢寅宗 图

最高人民法院2021年12月发布《关于进一步完善执行权制约机制,加强执行监督的意见》(以下简称:《意见》)规定,拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

澎湃新闻就“最高法2021年的《意见》是否适用施洁的遭遇,以及清场是否等同于交付”等问题采访定安县法院,法院书面回复时称,高度重视施洁、夏国芳的困境,经法院2021年9月查询,被执行人及家人名下均无不动产登记信息,也不同意腾房给竞买人。下一步,定安县法院将继续深入研究相关法律法规和政策,依法依规促进买受人困境的解决。

购买法拍房时被要求补签标的物瑕疵说明

每当经过海口市美兰区白龙街道美舍社区晋江村,施洁就忍不住想去原来的258号(现432号)看看自己的房子。

施洁到晋江村432号(原258号)查看自己买下的法拍房,近14年了,她仍未拿到该房屋。

“名义上是我的房子,买了将近14年,至今还是别人免费住着。”施洁说。

今年52岁的施洁是湖北人,其丈夫是一名法律工作者。2010年,施洁老乡夏国芳的丈夫因为从部队转业,需将部队的房屋腾退,但手里的资金无法直接购买一套好的房屋。彼时,施洁租房居住,也想买个房子。双方恰好看到报纸上有定安县法院拍卖晋江村258号土地及地上三层房屋的公告,于是就决定联手买下法拍房,买下后双方一家分一半。

定安县法院裁定后,张贴公告称,晋江村258号的土地使用权和地上三层房屋归施洁、夏国芳共同所有。

关于拍卖公告的来源,定安县法院2010年5月25日作出的执行裁定书(下称《裁定书》)显示,申请人李某某与被执行人张某某因合伙协议纠纷,向法院申请执行306340元投资款及其利息和罚息。定安县法院2009年11月12日依法查封张某某所有的登记在案外人名下位于美兰区晋江村258号的国有土地使用证及地上一幢三层房屋(建筑面积213.66平方米,尚未办理房产证)。

定安县法院在委托评估公司对土地使用权和地上三层建筑物分别进行价格评估后,2010年3月30日通过海南省高院依法委托拍卖公司对上述房地产进行拍卖。

2010年5月19日,施洁和夏国芳参加涉案房产的第一次拍卖会,以24万元的最高价竞得,并按时全部付清成交价款和1.2万元拍卖佣金。

施洁和夏国芳告诉澎湃新闻,拍卖公告并没有提及瑕疵情况,在拍卖开始前几分钟,拍卖公司在拍卖现场又让所有竞买人补签了一个定安县法院出具的《拍卖标的物瑕疵说明》(以下简称《说明》)。第4条写道:“本院对被拍卖房屋及土地使用权,不负责清场(被执行人张某某一家人现居住在该房屋内)”。

定安县法院《拍卖标的物瑕疵说明》第4条载明,该院对被拍卖房屋及土地使用权,不负责清场(被执行人一家现居住在该房屋内)

施洁和夏国芳认为,“清场是指清理场地,并不等同于法院用语移交、交付,再说我们购买了法拍房,怎么也要交付到我们手里。”于是他们当时就在《说明》上签了字。

仅获得土地证,房屋14年未住进去

施洁说,他们在支付24万元拍卖款后,又补缴土地出让金和相关佣金,两家人一共花费30多万元。

上述《裁定书》显示,定安县法院在完成拍卖后裁定:位于晋江村258号的土地使用权及地上的三层房屋归买受人施洁、夏国芳共同所有,房屋土地面积最终以国土、房产管理部门核定的面积为准;国有土地使用权和房屋所有权自该裁定送达买受人施洁、夏国芳时起转移。

同时,定安县法院还给海口市住房和城乡建设局发去《协助执行通知书》,请求海口市住建局为晋江村258号的土地使用权及房屋办理房屋权属登记手续,房屋共同所有人为买受人施洁、夏国芳。2011年1月20日,施洁和夏国芳拿到晋江村258号的土地使用证。

土地证虽然拿到了,但房产却迟迟未获交付。施洁、夏国芳说,法院作出裁定后,只是到晋江村258号张贴了公告,并不将房屋交付给她们。于是,施洁和夏国芳及她们的家属向定安县法院要求交付房屋。

定安县法院和海南省一中院回复夏国芳丈夫称,他们明知该房有瑕疵仍参加竞买,定案法院在拍卖中不存在不当行为。

海南省第一中级人民法院2010年9月19日书面答复夏国芳家属称,经审查,定安县法院在拍卖上述土地及房屋前,已将拍卖标的物存在的瑕疵明确告知买受人,即被执行人一家居住在拍卖的房屋中,该院不负责清场。买受人明知该房屋存在上述瑕疵仍参加竞买,由此产生的后果应由其自行承担,定安县法院在拍卖中不存在不当行为。

定安县法院2010年12月19日也答复夏国芳家属称,在拍卖会举行前,拍卖公司已将拍卖标的物存在的瑕疵向所有竞买人作了详细说明。为慎重起见,该院在拍卖会当日,再次向所有竞买人明确告知标的物瑕疵,各竞买人在认真详细了解标的物的所有瑕疵后,在《拍卖标的物瑕疵说明》上签名。《说明》第4条明确了该院对拍卖房屋及土地使用权,不负责清场。故该院在拍卖上述标的物的过程中,并无不当行为。

由于施洁、夏国芳不断地反映,定安县法院2013年11月19日再度答复称,“你俩明知该房屋存在上述瑕疵仍参与竞买,由此产生的后果应由你俩自行承担。”

2016年,定安县法院答复施洁、夏国芳称,不存在向她们交付该土地和地上房屋的问题。

而后,施洁、夏国芳又向定安县法院递交信访材料,定安县法院经调查核实后,2016年12月20日答复她们称,施洁、夏国芳可持有《裁定书》到国土、房产管理等有关部门办理相关产权、过户登记手续,该裁定已送达买受人。故不存在向买受人交付该土地和地上房屋的问题。

“我们本来只是想买个房子,没想到买的是个烫手山芋。”施洁、夏国芳说,过去近14年,他们数十次请求定安县法院及上级发言督促定安法院移交该房地产,但法院均以“不负责清场”为由拒绝。

“清场并不是法律意义上的移交、交付。”施洁的丈夫告诉澎湃新闻,按最高法《关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定,人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后15日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制性执行。定安县法院明知“不负责清场”有悖于相关法律规定,故拍卖时补签的《说明》第4条不具有正当性和合法性。

北京大成(重庆)律师事务所律师陈思也向澎湃新闻表示,清场在该案中看来像法院玩了个文字游戏,并不是法律用语的移交、交付等,按规定,法院有向竞买人交付的义务,特别是本案中涉案房屋遭被执行人占用,只有法院动用强制力腾退才能实现交付。竞买人通过法院拍卖方式购买房屋后所享有的物权与通过其他途径取得的物权无异,且解决了法院执行难的问题,保障了原案债权人利益得以实现,竞买人的权益理应与其他物权同等受法律保护,不能因法院不清场交付而对竞买人的权益予以歧视甚至剥夺。从司法为民的角度看,法院本身的做法就不对。

法院称将依法依规促进买受人困境的解决

施洁的丈夫说,《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制,加强执行监督的意见》规定,拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

“这让我们再次看到拿到法拍房的希望。”施洁的丈夫说,他们也将文件递交给到定安县法院,但时至今日还是没有结果。

陈思认为,最高法出台的《意见》,应当适用于施洁、夏国芳的遭遇。因为最高法是针对执行领域暴露出的问题才出台了新的文件,施洁、夏国芳正是执行问题的受害者,法院应当采用新的文件精神,确保她们的合法权益。

对于“清场是否等同于移交、交付,以及最高法的文件是否适用本案”的问题,澎湃新闻向定安县法院提出采访。

定安县法院经调查后,以《关于施洁、夏国芳司法拍卖相关情况的说明》进行书面答复。

定安县法院认为,拍卖会举行前,拍卖公司已将拍卖标的物存在的瑕疵向所有竞买人作了详细说明,其中包含了被拍卖房屋尚未办理房产证、被执行人一家现居住在房屋内法院不负责清场等内容。为慎重起见,定安县人民法院在拍卖会当日,再次向所有竞买人明确告知标的物瑕疵,各竞买人在认真详细了解清楚标的物的所有瑕疵后,在《拍卖标的物瑕疵说明》上签名。

施洁、夏国芳在买受了上述土地使用权及房屋后,多次向定安县人民法院、海南省第一中级人民法院、海南省高级人民法院来信来访,要求定安县人民法院对所拍卖的房屋进行清场,定安县人民法院、省第一中级人民法院多次以书面、口头方式进行了答复。

2021年5月施洁等人向《南国都市报》、南海网反映情况,定安县法院对施洁及其丈夫再次进行法律释明,并建议其到美兰区法院另诉,施洁及其丈夫拒绝接受该建议。

2021年6月,定安县人民法院到上述拍卖的房产中了解居住情况,该房中现有居住人口10人,被执行人张某某的两个儿子、两个媳妇、四个孙子孙女、妻子柯某某及91岁的母亲吴某某。经询问是否愿意主动腾房给竞买人,其称不同意,搬出去也没有地方居住。

2021年9月,定安县人民法院到海口市不动产中心查询,上述多人名下均无不动产登记信息。

定安县法院表示,该院高度重视买受人施洁、夏国芳的困境。2021年,该院曾征询被执行人张某某的两个儿子尊龙凯时最新地址的解决方案,其提出愿意以当时购买价格24万元及按照银行定期存款利息支付利息,赎回该房屋,但施洁不同意该方案,要求法院先清场交付后按市场价格谈,保证张某某有优先购买权。

但施洁、夏国芳夫妇表示,定安县法院从未向他们提出过该方案。同时,施洁2021年曾和定安县法院法官进入买下的法拍房发现,一楼堆放着杂物,二楼、三楼两室一厅,其中二楼有一张床、三楼有一间房住人,这和法院的调查情况不相符。

定安县法院在书面答复中表示,下一步,该院将继续深入研究相关法律法规和政策,依法依规促进买受人困境的解决。            

责任编辑:汤宇兵
图片编辑:朱伟辉
校对:张亮亮
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